Spadek marż z ostatnich dwóch powoduje, że opłacalna stała się zamiana niektórych kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w czasie poprzedniego kryzysu. Biorąc nowy na spłatę starego, można obniżyć ratę średnio o 120 zł - wynika z obliczeń firmy Home Broker.

Masz zdjęcie do tego tematu?

Wyślij

Średnie marże dla nowych kredytów w złotych są dziś co prawda wyższe niż w dołku przypadającym na przełom 2007 i 2008 r., ale koszt kredytu wyraźnie spadł w stosunku do ostatniego kryzysu. Obliczenia oparte na danych Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w najgorszej sytuacji są osoby, które zadłużyły się na początku 2009 roku. W tamtym okresie banki bardzo zaostrzyły warunki. Dotyczyło to nie tylko marż, ale też wymaganego wkładu własnego czy minimalnego dochodu. W szczytowym momencie średni poziom marży przekroczył 2,5 proc.
Statystki NBP kończą się na czerwcu br. i wskazują, że przeciętny poziom marż wynosił wówczas 1,7 proc. To średnia dla całego rynku. Według danych Home Broker dla konkretnych założeń (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat spłaty i na 75 proc.wartości nieruchomości, klient ma w tym samym banku rachunek ROR i kartę kredytową) przeciętna marża wynosiła w czerwcu 1,29 proc., w lipcu minimalnie spadła (1,2 proc.), a w sierpniu wróciła do poziomu 1,29 proc. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi w tej chwili 5,95 proc.

Uwzględniając te warunki, sprawdziliśmy, jakie korzyści mogłaby przynieść zamiana (refinansowanie) kredytu, który zaciągnięto po 2008 roku na nowy.
W pierwszym kroku oszacowaliśmy wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego w poszczególnych miesiącach w okresie od stycznia 2009 roku do czerwca 2010 r. Według danych Home Broker od stycznia 2010 roku marże dla zadanego przykładu zeszły poniżej 2 proc. i systematycznie kierują się w stronę 1 proc.
Bardzo ważne są przyjęte przez nas założenia, bo z nich wynikają późniejsze wnioski:

W każdym przypadku, licząc ratę "starego" kredytu, przyjęliśmy, że jest on oprocentowany na poziomie średnia marża plus obecny WIBOR trzymiesięczny (procent, po którym banki pożyczają między sobą pieniądze) - 4,7 proc.

Dla uproszczenia przyjęliśmy, że w każdym przypadku kredytobiorca ma jeszcze do spłaty dokładnie 300 tys. zł i 360 rat. Przeciętna rata dla kredytów zaciągniętych w okresie od stycznia 2009 roku do czerwca 2010 roku wynosi dla przyjętych założeń 1920 zł. Maksymalny poziom w badanym okresie to 2102 zł (kredyt zaciągnięty w lutym 2009 r.), a najniższy to 1802 zł (maj 2009 r.).

W kolejnym kroku oszacowaliśmy ratę nowego kredytu, zaciągniętego na obecnie oferowanych warunkach.

Założyliśmy, że kredyt refinansowany jest na warunkach oferowanych nowym klientom. W rzeczywistości w niektórych bankach parametry dla refinansowania mogą być nieco lepsze. Opracowaliśmy trzy warianty refinansowania, zakładając, że:
Oprocentowanie wynosi 5,95 pkt., a marża 1,29 proc.
Do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz nowego banku marża wyższa o 1 proc. (ubezpieczenie pomostowe).

Ubezpieczenie pomostowe podnosi koszt raty o ok. 200 zł.

Analizując opłacalność refinansowania spłacanego kredytu, należy jeszcze uwzględnić dodatkowy wydatek w kwocie 319 zł (wykreślenie "starej" hipoteki - 100 zł, wpis nowej - 200 zł, podatek - 19 zł). Uwzględniając te koszty można przyjąć, że korzyści z tytułu refinansowania kredytu będą odczuwalne dopiero po czasie dokonania wpisu hipoteki i obniżeniu przez bank marży do docelowego poziomu. Z wyjątkiem kredytów zaciągniętych w I kwartale 2009 roku, refinansowanie "starego" długu spowodowałoby przejściowy wzrost raty do czasu dokonania wpisu hipoteki.

Jednak po obniżeniu marży nowego kredytu do docelowego poziomu rata powinna wyraźnie się zmniejszyć. Dotyczy to każdego z analizowanych przez nas wariantów. Przeciętna obniżka raty w wyniku refinansowania wynosi 120 zł.

Wiadomości

Komentarze (0)

Podane dane osobowe będą przetwarzane przez Polska Press Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Podanie danych jest dobrowolne. Pozostałe informacje na temat celu i zakresu przetwarzania danych osobowych oraz Twoich praw znajdziesz w regulaminie. Dodając komentarz akceptujesz regulamin.

Zaloguj się / Zarejestruj się!

Brak komentarzy. Możesz być pierwszy!